鏈家研究院院長楊現(xiàn)領近日接受中國經濟網記者采訪表示，目前市場流通率處于整體上升趨勢，未來3到5年中國二手房交易量整體將超過新房，而一旦流通率提高了，將起到平抑房價的作用。

未來3-5年將進入二手房時代

據(jù)鏈家研究院估計，目前一線城市中深圳的流通速度最快，流通率在5%左右，其次是上海，不到3.5%，北京僅有1.8%。相比較而言，美國房屋流通率的歷史平均值是4.5%。

流通率是指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率，流通率的高低可以衡量一個市場的活躍度，同時可以反映出市場資源配置效率。

“目前全國大概有2.5億套存量住宅，但每年交易的二手房大概不到500萬套，目前流通率總體處于上升趨勢?！睏瞵F(xiàn)領表示，預計未來3到5年二手房交易量整體會超過新房，中國會進入二手房時代。

當然，不同城市之間分化依然明顯。其中，一線城市和重點二線城市會率先進入二手房的時代，就像今天的深圳、上海、北京、南京、廣州、天津、成都等地正在快速進入二手房時代。而三四線城市未來預計很長一段時間都還處在新房去庫存的周期里。

楊現(xiàn)領表示，一旦流通率提高了，市場的供給就會增加，對平抑房價有很大作用。“目前房價上漲主要因為供給不足，這也是缺少房地產稅、持有成本低帶來的后果，房屋的流通會帶來整個房價的平滑。”

行業(yè)正在加速互聯(lián)網化

鏈家控股董事長左暉曾撰文指出，“行業(yè)有兩個巨大的機會在今天這個時點交匯，一個是整個中國的房地產市場，從一線到二三線城市梯次進入存量房占主導地位的市場；另一個是互聯(lián)網和IT技術正深刻地影響著行業(yè)，將會極大的改善消費者的體驗和提升執(zhí)業(yè)經紀人的服務效率。”

在房源IT數(shù)據(jù)建設上，各大房地產中介均進行著積極探索?？傮w來看，中原地產覆蓋的城市數(shù)量比較多；我愛我家是中國最早進行IT化的公司，有一定的數(shù)據(jù)基礎；鏈家成立時間較短，引入系統(tǒng)化較晚，但卻后來居上，對技術和數(shù)據(jù)的投入也最大。

楊現(xiàn)領表示：“今天分析市場其實都是瞎子摸象，基礎數(shù)據(jù)的封閉性和殘缺是一個很大的問題，甚至還有很多城市壓根就沒有網簽?！?/span>

在互聯(lián)網的實踐中，鏈家已經基本做到買方的互聯(lián)網化，讓鏈家網成為用戶搜尋和了解市場信息的第一入口，其中最重要的基礎點就是保證了房源信息的全面、及時、準確。

未來鏈家的互聯(lián)網進程將會越來越多地集中在交易流程的重塑，這也將是未來一項重要工作，即如何讓交易流程更多地體現(xiàn)標準化、互聯(lián)網化、信息化，重構傳統(tǒng)交易中的無效環(huán)節(jié)，如產權變更、銀行審查資質等是否能變得更加有效率。

至于未來，楊現(xiàn)領表示，是要做到賣方的互聯(lián)網化，讓業(yè)主參與到整個房源信息的生產和分發(fā)過程，根據(jù)網上點擊反饋，業(yè)主能夠自動做出調整改進，更新房屋信息、社區(qū)信息以及周邊交通情況等。

當前經紀人缺乏準入門檻

除了加深互聯(lián)網化，提升經紀人服務效率也是當前行業(yè)亟待改革的地方?！版溂业哪繕司褪锹殬I(yè)化經紀人，希望未來通過我們自己和整個行業(yè)的努力讓中國出現(xiàn)第一代的職業(yè)經紀人?！睏瞵F(xiàn)領說。

在他看來，目前經紀人最核心的問題是缺少準入門檻，缺乏執(zhí)業(yè)資格和繼續(xù)教育，而且沒有建立黑名單制度——如果一個經紀人在鏈家干不好損害客戶利益，還能去中原，這樣行業(yè)永遠不可能得到凈化。

楊現(xiàn)領表示，未來除了準入門檻，還應該給經紀人一個好的成長環(huán)境，其核心是建立收入增長和從業(yè)年限增長之間的正反饋循環(huán)?！叭绻f經紀人做得越好、從業(yè)時間越長，收入越高，使經紀人意識到在這個行業(yè)干得越久，就越有可能擁有更好的生活，直到自己也能買房成為業(yè)主，成為城市的一部分，那么流失率肯定會降低。鏈家希望提供這種激勵，讓年輕的人得到更好的生存發(fā)展空間?！?/span>

此外，還可以從內部組織管理改革入手，讓拍照片、做實勘、拿鑰匙的人在每一單交易中都分到錢?！叭绻粋€專業(yè)化的組織里面有這種分工，經驗豐富的經紀人負責撮合談判，剛入行的經紀人負責初級一點的活動，而每個人在每個交易里都能分到錢，這就是一個很好的合作和分工法則，而不是弱肉強食的森林法則?！?/span>